Sielskie życie sąsiadów

Podobno kto ma dobrego sąsiada, ma zawsze dobry poranek.

Faktycznie, dobry sąsiad to rzecz bezcenna. Jest od kogo pożyczyć szklankę cukru lub mąki, jest kogo poprosić o użyczenie korkociągu do wina, czasem nawet jest się z kim tego wina napić! Jak sąsiad w miarę odpowiedzialny to i rzuci okiem na twoje dzieci w czasie, kiedy musisz wyjść na chwilę z domu.

Ale bywa i tak, że zamiast tego, sąsiadujesz z typem z gatunku: (i) imprezowicza – uczestniczysz w urządzanych przez niego sobotnich imprezach, tyle że biernie, bo nie było cię na liście gości, (ii) miłośnika zwierząt – regularnie wchodzisz w kupę po jego psie i śpisz czujnie w obawie, czy któryś z jego egzotycznych pająków samowolnie nie opuścił terrarium, (iii) fantazyjnie parkującego automobilisty – stale musisz go prosić o przestawienie jego samochodu, bo nie masz jak wyjechać swoim. Gatunków i kategorii sąsiadów jest cała masa. Jest też np. taki gatunek, któremu przeszkadza, że po płocie oddzielającym granice waszych działek wije się zielony bluszcz, albo do ostatniej kropli z żył będzie się z tobą sądzić o 5 cm na miedzy.

Gorzej, gdy trafisz na akumulację różnych gatunków. Wtedy masz dwa wyjścia: (a) sprzedaj nieruchomość, będzie ci się lżej żyło – rozwiązanie polecane osobom starszym, znerwicowanym lub chorym na serce, albo (ii) walcz w sądzie o swoje prawa – rozwiązanie polecane osobom konsekwentnym, upartym, odpornym na emocje i najlepiej z wykształceniem lub zacięciem prawniczym.

Historia pewnego płotu

Dziś skoncentruję się na… płocie. Takie sobie z pozoru niewinne zagadnienie, a jednak potrafiące być zarzewiem wieloletnich konfliktów sąsiedzkich.

Oto pewna historia. Za górami, za lasami … a ściślej rzecz ujmując w Polsce nad Utratą, pewien inwestor wybudował nowy dom na działce graniczącej z inną już wcześniej zamieszkałą działką. Jako, że sąsiedni dom był stary i zupełnie zniszczony, stary był także płot rozgraniczający obie działki. Po wcześniejszych „luźnych” sąsiedzkich uzgodnieniach, że należałoby „coś” z tym płotem zrobić, sąsiad (ten od nowego domu) wymienił starą siatkę na nową i odmalował zardzewiałe słupki. Wspaniałomyślnie uczynił to na swój koszt. Jeszcze nie doszło do rozmowy na temat ewentualnego zwrotu połowy kosztów remontu płotu, kiedy to miły sąsiad (ten od starego domu) przysłał inwestorowi sms’a w stylu:

W związku z bezprawnym naruszeniem mojej własności, bezwzględnie żądam przywrócenia płotu do stanu poprzedniego. W przeciwnym razie… i tu wymieniono całą listę straszaków, takich jak prokuratura, sąd, diabeł i wszyscy święci.

Zdziwiony taką reakcją inwestor wybrał sie do rozgniewanego sąsiada przypomnieć mu o wcześniejszych luźnych ustaleniach. Na wstępie „stary” sąsiad zaznaczył, że wprawdzie z natury jest ugodowym człowiekiem i zawsze ma na względzie dobre relacje z otoczeniem, zwłaszcza z sąsiadami, ale coś takiego, jak bezprawna wymiana siatki miała przecież prawo go rozsierdzić. Niestety rozsierdziła do tego stopnia, że zatracił poczucie rzeczywistości i zażądał od inwestora zdemnonotwania nowej siatki i założenia z powrotem tej starej. Jeśli inwestor dostosuje się do żądania, to sąsiad rozważy pozostawienie tej drażliwej kwestii na obecnym etapie i być może nie zaangażuje do tego sądu…

Zdumiony inwestor wybałuszył oczy i spytał z niedowierzaniem:

– Ale jak pan sobie to wyobraża, że teraz naciągniemy z powrotem tę starą siatkę na słupki i codziennie będziemy podziwiać jej rdzę i dziury? I jak niby mam przywrócić do stanu poprzedniego, czyli zardzewiałego, obecnie odmalowane słupki?

– Niech pan kombinuje – padła odpowiedź.

– Drogi sąsiedzie, a co z naszymi wcześniejszymi ustaleniami, że płot należy naprawić itd.?

– Panie, ze mną to mógł pan sobie ustalać. Właścicielem nieruchomości jest żona…

Inwestor kieruje się w stronę stojącej 10 metrów obok żony sąsiada i nie wierzy, że ta rozmowa naprawdę ma miejsce. Żona niechętnie spogląda na inwestora, po czym pyta od niechcenia.

– Pan w jakiej sprawie?

– W sprawie płotu.

– Ach tak, znana mi jest ta sprawa.

Pauza.

– Zamierzam skierować sprawę do sądu. Pozwę pana o … straty moralne – kontynuowała.

– ????

Trochę skrócę tę opowieść. Pewnie zastanawiacie się, co mają straty moralne do wymiany siatki w płocie. Ja też byłam ciekawa. Odpowiedź była dość zaskakująca. Otóż siatka miała dla tej pani wartość… sentymentalną. Jak się miało okazać, świętej pamięci tatuś przed laty postawił dom, a ona tatusiowi miała obiecać, że niczego tu nie będzie zmieniać…

No cóż, c’est la vie… chciałoby się skomentować, no i jeszcze może dodać, że wreszcie wyjaśniła się tajemnica dlaczego ten piękny niegdyś dom popada obecnie w ruinę.

Wracając do głównego wątku, „ugodowy” sąsiad (tak go od tej pory nazywajmy) ze starego domu postanowił kontynuować politykę „przyjaźni” wobec nowego sąsiada i zaczął regularnie podlewać randapem sadzonki zasadzone po stronie płotu inwestora, bowiem dotykały „jego” płotu. Poza tym, w celu ocieplenia stosunków ugodowy sąsiad wykorzystał jeszcze intelekt i zaczął przeglądać ustawę o prawie budowlanym pod kątem ewentualnych lub potencjalnych naruszeń dokonanych przez inwestora. A tam w oko wpadł mu ciekawy skądinąd przepis mówiący o tym, że naprawiając wysoki płot należy zgłosić ten fakt do starostwa. Przyjaźń przyjaźnią, ale przecież nie można tolerować łamania bezwzględnie obowiązującego prawa!

Uff…

Stosunki sąsiedzkie a polskie prawo

Sytuacja, choć może wydawać się trochę niedorzeczna i trochę przypominająca scenę z Pawlaka i Kargula, jest jak najbardziej prawdziwa i niestety dość typowa w polskich stosunkach sąsiedzkich.

Regulacje prawne z zakresu tych stosunków nie są obszerne. To raptem kilka przepisów kodeksu cywilnego w dziale dot. wykonywania prawa własności. Reszta to w dużej mierze orzecznictwo, w tym Sądu Najwyższego, bo sąsiedzi toczyli ze sobą spory jak świat światem, a zatem kwestie te nie jeden już raz trafiły pod rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego.

Zgodnie z prawem, sąsiedzi mają obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu swoich działek oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych, które dla uproszczenia nazywajmy dalej płotem. Koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania płotu ponoszą po połowie.

W praktyce jednak trudno jednoznacznie określić, kiedy sąsiedzi mają obowiązek nazwijmy to „współdziałania przy płocie”, bowiem jest wiele wątpliwości co do zakresu tego obowiązku.

Interpretując ww. przepis, Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 24 stycznia 2002 r. doszedł do wniosku, że obowiązek wspólnego ponoszenia przez sąsiadów kosztów związanych z utrzymaniem płotu, znajdującego się w granicy gruntów sąsiadujących, nie obejmuje kosztów wybudowania nowego płotu w miejsce zużytego. Tyle, że niewątpliwie przecież utrzymanie płotu, służącego przecież w jednakowej mierze obu sąsiadującym ze sobą właścicielom nieruchomości, wymaga często chociażby częściowej wymiany większych lub mniejszych jego fragmentów. Pytanie więc, kiedy tego rodzaju naprawa mieści się jeszcze w pojęciu „utrzymania”, a kiedy je przekracza, będąc już wybudowaniem nowego płotu? Odpowiedź na to pytanie jest często kwestią faktu, a nie prawa i może być rozstrzygnięte tylko na tle konkretnego stanu faktycznego.

A jak to się ma do historii opisanej przeze mnie? Czy przepis mówiący o obowiązku wspólnego utrzymania płotu znajdzie zastosowanie do sąsiada i inwestora? Kwestią zasadniczą będzie odpowiedź na pytanie czy to, co zrobił inwestor było wybudowaniem nowego płotu. Według mojej oceny, wymiana siatki na nową, naciągniecie jej na dotychczasowe słupki osadzone w starej, już istniejącej podmurówce będzie raczej kwalifikowała się do remontu płotu istniejącego, jeśli nie jedynie czynności utrzymaniowych. A jeżeli tak, to inwestor nie tylko miał prawo powyższe uczynić, ale nawet powiedziałabym był to jego obowiązek. Z kolei obowiązkiem sąsiada było partycypowanie w kosztach powyższej wymiany. Jednakże inwestorowi, i jemu podobnym radziłabym pamiętać także o tym, że choć domniemywa się, że płoty na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów to własność materiałów, z których je wykonano w opisanym przeze mnie przypadku należała do ugodowego sąsiada. A zatem po zdemontowaniu starej siatki, należało ją po prosu zwrócić jej właścicielowi. Wówczas inwestor będzie mógł spać spokojnym snem, że nie przyczynił się do powstania straty moralnej sąsiadki.

Jeśli chodzi zaś o kwestię zgłoszenia czynności inwestora do odpowiedniego organu, to faktycznie przepisy prawa budowlanego przewidują, że budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu podlega takiemu zgłoszeniu. Niemniej ta sama ustawa definiuje zarówno pojęcie budowy, jak i remontu. Należy tu podkreślić, że to czego dokonał inwestor mieści się wyłącznie w definicji remontu. Zgodnie z ustawą prawo budowlane, definicja ta brzmi następująco: remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Jak już wspomniałam wyżej, taki płot ma służyć obu sąsiadom do wspólnego użytku. Jako wspólny użytek rozumieć należy zarówno samą rolę tego płotu w rozgraniczeniu działek, ale także korzystanie z niego poprzez rozpięcie po swojej stronie ogrodzenia pnących roślin, itd. Oznacza to, że inwestor miał pełne prawo posadzić sobie bluszcz po swojej stronie płotu, który na owym płocie się będzie wił. Ugodowy sąsiad, który traktuje tę roślinność randapem i niszczy ją, narusza prawo własności inwestora i może być pozwanym do sądu o odszkodowanie.

Uważaj więc „ugodowy” sąsiedzie, bo jak trafisz na mniej od siebie ugodowego sąsiada prawnika, twoje poranki już na dobre przestaną być dobre…